房屋未过户被司法机关查封怎么办

  买了住房还没等过户　原房主遭起诉结果房产被查封，买主大呼冤枉，最后法院查明事实后解除查封。

   张亮将自己的住房卖给王明，但由于丢失了房产证，未能及时办理过户登记。后张亮因欠李军款项未还被诉上法庭，法院根据李军的申请查封了王明所购房屋。好在最终法院通过开庭听证，解除了对住房的查封。

   王明系江西省吉安市某镇农民，2008年2月通过他人介绍，他购得张亮的房屋一套。二人签订了房屋买卖合同，同时结清了房款12万元，王明随后入住。 买了房当然要过户，王明多次催促张亮一同到房管部门办理过户手续，但张亮称房产证不知放在何处无法办理，所以一直拖着未办。

    2010年4月，由于张亮欠李军6万元借款长期不还被诉上法庭，法院根据李军的申请对张亮名下的房屋进行了查封。同年10月，李军依据生效的法院判决书向江西省吉安市法院申请强制执行。在执行过程中，法院拟对查封房屋进行评估拍卖，王明急忙提出异议，认为自己对房屋享有所有权，法院无权对此房屋进行拍卖。

执行法官遂组成合议庭对王明的异议进行听证。执行合议庭认为，王明与张亮房屋交易行为发生在李军起诉张亮一年之前，未办理过户的原因系张亮丢失房产证所致，过错不在王明一方。因此根据法律的有关规定，该房屋的所有权已实际转移给王明。日前，江西省吉安市县法院依法作出裁定，王明异议成立，解除对该房屋查封。

   房产未过户被查封案件的处理：申请人已经向房东支付了全部购房款并实际占有了该房屋且对未办理转让过户手续无过错，人民法院不得查封。根据中华人民共和国最高人民法院公告(法释[2004]15号)《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此

没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

     基本案情：

   2005年10月A公司从开发商B公司购买了两套房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，A公司向B公司支付了购房款，B公司向A公司交付了房屋。虽A公司不断催促B公司为其办理过户手续，B公司迟迟未办理。2009年8月，因B公司未清偿C公司的款项，C公司申请北京市二中院查封了A公司购买的房产，A公司面临已购房屋被法院查封，如何保障自己的权利？

   房地产律师建议：

   第一步、A公司应向中院提起执行异议

   B公司因未清偿C公司的款项，C公司向申请强制执行，虽A公司购买了房屋，因未办理过户手续，仍登记在B公司名下，法院在执行过程中不知悉A公司与B公司之间的买卖关系，所以查封了B公司名下房屋。就A公司而言，其属案外人，可以依据《民事诉讼法》的相关规定向法院提起执行异议，要求法院解除查封。

   就A公司向法院提起的执行异议，现阶段法院审判思路采取不实体审查原则，法院会依据《物权法》第14条规定裁定驳回A公司的请求。

   第二步、A公司请求被驳回后，可向法院提起诉讼

   A公司对于法院驳回请求的执行裁定，A公司不服，可以依据《民事诉讼法》204条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释18、18、19条，以C公司为被告向法院提起诉讼，如果B公司对于A公司的执行异议态度不明的情况下，建议将B公司列为第三人，主张所有权、并要求解除查封。

   此时，法院审理A与C公司的执行异议纠纷案件过程中，采实体审理，所谓的实体审理，实践中，法院一般亦只认定A、B公司之间为债权关系，不认定A公司享有房屋所有权，在不认定A公司享有房屋所有权的情况下，法院会依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第18条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”进行审查，依据不同情况作出是否解除查封的判决，本案A公司的情况，一般判令解除查封。

   第三步、A公司应要求B公司主张过户手续

   法院解除查封后，A公司可以通过诉讼方式，要求B公司办理过户手续。

   本案，A公司如走完前述全部步骤，最终取得房屋产权的话，维权过程可能花费两三年的时间，需要付出很多的人力、物力成本，建议广大购房者在买房时，在每个购房环节的过程中都能积极采取各种措施，以保障自己的合法权利。

《民事诉讼法》第二百零四条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”

    按照上述法律规定，如果房屋被法院查封，提出房屋为自己所有的异议的买方，对法院的裁定不服的，如果认为原判决、裁定错误的，可以向上一级法院提出再审申请；如果认为与原判决、裁定无关，那么应当在裁定送达之日起十五日内向法院起诉。因此，如果房产被法院查封与原判决、裁定没有关系，那么应当在异议裁定送达之日起十五日内起诉，且只能提起异议之诉，否则，法院将不予受理。

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